전세계약시 주의사항(전세사기 피하는법)

 전세사기가 매스컴을 타면서 많은 임차인 분들께서 전세에 대한 막역한 두려움이 생겼다고 합니다. 하지만 전세는 우리 나리밖에 없는 아주 좋은 제도입니다. 왜냐하면 전세금을 보통 대출받아 이용하게 되는데 이 대출금에 대한 이자가 월세보다 훨씬 저렴하기 때문입니다. 또한 현재는 거래급감으로 매수자가 우위에 있는 시장이기 때문에 전세를 구하기가 더욱 쉽습니다. 전세금을 돌려받지 못할까 봐 걱정이신 분들이라면 이 글을 꼭 읽어보시길 바랍니다.

 

 

집의 소유주를 반드시 확인하기

 전세계약을 할때 반드시 소유주와 해야 합니다. 등기부등본에 있는 소유주가 맞는지, 계약 당일 나온 분이 본인이 맞는지, 신분증과 얼굴이 일치하는지 반드시 확인해야 합니다. 부동산의 중개인의 알아서 해주겠지라고 생각하시면 안 됩니다. 몇만 원, 몇십만 원의 거래가 아니기 때문입니다. 혹시 소유주에게 위임장을 받은 다른 분이 나와서 계약을 진행한다고 하면 위임장, 인감도장, 인감증명서를 반드시 확인해야 합니다. 

 

 계약금과 잔금은 모두 반드시 소유주의 계좌로 입금해야합니다. 중간에 어떤 다른 계좌를 끼워 넣으려고 하면 그냥 계약을 취소하는 편이 좋습니다. 

 

 

 당일 계약 직전에 조회한 등기부등본을 확인해야합니다. 등기부등본에 맨 밑을 보면 출력한 날짜와 시간이 확인 가능하니 반드시 확인해야 합니다. 잔금일 날에도 등기부등본을 확인하여 혹시 을구에 근저당(=본 부동산으로 대출받은 대출금)이 없는지, 혹시 변경되지 않았는지도 반드시 확인해야 합니다. 계약당시 근저당이 없는 집이 제일 좋겠지만, 일반적으로는 채권채고액 + 전세보증금이 집값의 70%보다 적을 시에는 안전하다고 판단할 수 있습니다.

 

 

 내 전세금을 2년뒤에 반환받지 못할까 봐 걱정이라면 주택도시보증공사가 내 전세보증금을 보증해 주는 전세보증보험에 가입해 보시기를 추천드립니다. 전세금의 0.1%~0.3%의 금액으로 내 전세보증금을 보장받을 수 있습니다. 

 

 

전입신고와 확정일자

전입신고와 확정일자는 잔금일에 주민센터를 방문하여 둘 다 받아야합니다. 임차인의 대부분의 권리는 전입신고를 한 다음날 0시부터 생깁니다. 여기서 주의해야 할 것이 있습니다. 그런 일이 흔하지는 않지만 집주인이 나쁜 마음을 먹고 잔금일에 집을 담보로 대출을 하는 경우, 근저당은 대출받은 설정당일에 생기기 때문에 전입신고의 효력이 생기기 전에 근저당이 생기게 됩니다. 이를 방지하기 위하여 특약에 '잔금일 다음날 까지는 본 부동산에 근저당권 등 담보권을 설정하지 않은 상태를 유지해야 한다. 그렇지 않을 시 이 계약을 무효로 한다'를 넣으시면 됩니다. 

 

 

 전셋집을 알아보는 당시에 임대인(집주인)이 지금 있는 근저당을 전세잔금일에 모두 변제할 예정이라고 한다면 특약에 '임대인은 본 부동산에 근저당채권최고액을 전제잔금일이 모두 변제하고 말소하기로 함'을 넣으시면 됩니다.

 

 혹시 집이 경매로 넘어갔을 경우 우선변제권을 보장받기 위해서는 확정일자를 받아야 합니다. 전세잔금일에 주민센터를 방문하여 신청해도 되고 인터넷 등기소에서도 신청이 가능합니다. 

 

전세계약시 꼭 넣어야할 특약 6가지