전세계약시 꼭 넣어야할 특약 6가지

 전세사기가 매스컴을 타면서 전세계약하기가 두려워지신 분들이 많을 것 같습니다. 하지만 전세는 잘 활용하기만 한다면 아주 좋은 제도입니다. 왜냐하면 전세대출에 대한 이자가 월세보다 훨씬 저렴하기 때문입니다. 전세사기나 전세계약 후 발생할 수 있는 많은 문제점들을 피하기 위하여 전세계약 당시에 꼭 넣어야 할 특약 6가지에 대해 알려드리겠습니다. 

 

전세계약시 꼭 넣어야할 특약 6가지

① 본 계약은 임차인의 전세자금대출 실행을 전제로 하며 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 대출 미 승인시 본 계약을 무효로 하며 임대인은 계약금을 즉시 반환한다.

- 전세자금대출시 임대인이나 임차물에 대한 하자 문제로 대출이 안 되는 경우가 있습니다. 이럴 경우 계약금을 몰취 당하는 경우를 예방하기 위해 넣는 특약입니다. 대출 시 없을 시 필요 없는 특약입니다.

 

② 임대인의 임차인의 전세보증보험 가입에 필요한 절차에 적극 협조하며, 임대인 또는 임차 목적물의 하자로 인한 보험 미 승인지 계약을 무효로 하며, 임대인은 계약금, 중도금, 잔금 등 지급한 모든 금원 전액을 즉시 반환한다. 

- 전세보증보험은 임대인의 동의가 필요없지만, 어느 정도의 임대인의 협조가 필요하고 전세보증보험 가입 시 임대인에서 통지가 가게 됩니다. 미리 고지하는 의미로 특약을 넣으시면 좋습니다. 전세보증보험 미가입 시 필요 없는 특약입니다. 

 

 

③ 임대인은 잔금지급일 또는 보증보험 가입 예정일까지는 소유권 이전 등기를 신청하지 않는다.

- 전세보증보험은 소유자가 바뀌면 가입절차에 딜레이가 생길 수 있습니다. 따라서 이런 특약을 넣어놓으시면 좋습니다. 전세보증보험 미가입시 필요 없는 특약입니다. 

 

④ 임대인은 잔금지급일 다음날까지 본 부동산에 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다.

- 꼭 필요한 특약입니다. 전세사기에서 잘 활용되는 부분인데요, 문제가 생기는 이유는 다음과 같습니다. 임차인(세입자)이 전세잔금일에 전입신고를 하게 됩니다. 전입신고가 임차인의 대부분의 권리를 보장해 주는데요, 그 권리는 전입신고를 한 다음날 0시부터 발생하게 됩니다. 따라서 임대인(집주인) 이 나쁜 마음을 먹고 전제잔금일 당일에 집을 담보로 근저당을 발생시킨다면 임차인에게는 계약당시 없었던 근저당(대출)이 갑자기 생기게 되는 것입니다. 따라서 잔금지급일 다음날까지는 새로운 권리를 발생시키지 않는다는 특약이 반드시 필요합니다.

 

 

⑤ 임대인은 국세나 지방세 혹은 근저당권에 대한 이자 체납이 없음을 고지하며, 임차인이 세금 체납 내역을 확인함에 있어 적극 협조한다. 만일 체납액이 있다면 잔금일 전에 반드시 전액 상환하며, 이를 어길시에는 본 계약은 무효로 하고 지급한 계약금은 즉시 반환한다.

- 일반적으로 전세계약시 임차인의 국세 및 지방세 완납증명서를 확인하게 됩니다. 임대인에게 체납 세금이 발생할 시, 혹시 부동산이 경매에 넘어가게 된다면 손해를 볼 수 있기 때문에 필요한 특약입니다.

 

⑥ 임대인이 임대차 계약 도중 매매계약 체결시, 반드시 임차인에게 고지한다.

- 임대인이 임대차 계약 도중에 임차물건을 다른 사람에게 파는 경우가 있습니다. 이때 하자가 있는 사람에게 임차물건을 매각해 버린다면 전세사기에 취약해질 가능성이 있습니다. 그리고 임대인이 임차물건을 매각한다고 해서 임차인에게 고지할 의무는 없습니다. 따라서 매매계약이 체결될 경우 고지를 해달라는 특약을 넣으시는 것이 좋습니다. 내가 고지받았는데 새 임대인이 믿음직스럽지 못한 경우 임대인 지위 승계 거부를 할 수 있습니다.

 

전세계약시 주의사항(전세사기 피하는법)