전입신고와 확정일자의 필요성

전세사기가 매스컴을 타면서 전세를 두려워하시는 분들이 증가했습니다. 전세사기를 예방하기 위해서는 전입신고와 확정일자를 꼭 받아야 한다는 말은 들어보셨을 텐데요. 전입신고와 확정일자가 무엇인지, 왜 꼭 받아야 하는지, 주의사항은 무엇인지 쉽고 짧게 알려드리겠습니다. 글을 천천히 읽어보시면 누구나 이해할 수 있을 것입니다.

 

 

전입신고와 확정일자의 필요성

전입신고와 확정일자를 받는 이유는 결국 우리의 전세보증금을 돌려받기 위함입니다. 전세보증금을 돌려받기 위해서는 세가지세 가지 조건이 필요합니다. 점유(내가 실제로 그 집에 들어가 살고 있는 것) + 전입신고 + 확정일자가 바로 그 세 가지 조건입니다. 그래야 혹시 내가 전세로 살고 있던 집이 경매로 넘어가게 되었을 때 법적으로 나의 보증금을 보호받을 수 있습니다. 

 

점유 + 전입신고를 하는 이유는 우리가 대항력을 가지기 위함입니다. 두가지 조건을 충족해야 혹시 살던 집이 경매로 넘어갔을 경우 보증금을 돌려받을 권리를 가질 수 있게 됩니다. 그래서 전입신고가 꼭 필요한 것입니다. 여러 가지 이유로 전입신고를 하지 못하는 집에는 다른 특별한 이유가 없다면 들어가지 마시고 다른 매물을 알아보는 것을 꼭 추천드립니다. 

 

 

그렇다면 확정일자는 왜 받아야 하는 것일까요? 그것은 우선변제권을 얻기 위해서입니다. 이것 또한 혹시 내가 살던 집이 경매에 넘어갔을때 법원은 그 집을 판 돈을 갚아야 하는 순서대로 돌려주게 됩니다. 이때 필요한 것이 우선변제권입니다. 우선 변제권이 없다면 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높아집니다.

 

전세보증금을 돌려받기 위해서는 점유 + 전입신고 + 확정일자의 세가지 조건이 필요하다고 말씀드렸습니다. 따라서 보증금을 돌려받기 전까지 이 세 가지 조건을 절대 잃어버리시면 안 됩니다. 무슨 말이냐면, 보증금을 돌려받기 전까지는 절대 이사를 가시면 안 됩니다. 이사를 가지면 점유라는 조건을 잃어버리시게 됩니다. 또한 보증금을 돌려받기 전까지는 다른 집으로 절대 전입신고를 하시면 안 됩니다. 그래야 우리의 소중한 보증금을 보호받을 수 있습니다.

 

 

전입신고와 확정일자 주의사항

우선변제권을 확보하는 것이 중요하다고 말씀드렸습니다. 우선변제권은 법적으로 전입신고를 한 다음날 00시부터 효력이 발생합니다. 2023년 11월 3일에 전입신고를 했다면 2023년 11월 4일 00시부터 효력이 발생하는 것입니다. 여기서 문제가 발생할 수 있고, 실제로 전세사기에 많이 이용되었던 부분입니다. 전입신고를 한 다음, 그 다음날이 되기 전 몇 시간이 안 되는 그 짧은 시간에 임대인(집주인) 이 나쁜 마음을 먹고 근저당(대출이나 빚)을 발생시켜 버린다면 임차인(세입자)은 대항력이 없을 때 근저당이 생기는 것이므로 대응할 방법이 없습니다.

 

 

 그래서 임대차계약당시 특약을 넣는 것이 매우 중요합니다. '임대인은 잔금 지급일 다음날까지 근저당권 등 새로운 권리를 발생시키지 않는다. 이를 지키지 않을 경우 계약은 무효로 하며 임대인은 손해배상금으로 계약금 상당액을 배상하기로 한다'는 특약을 넣어 분쟁을 예방할 수 있습니다.